Il diritto di superficie consente di mantenere o acquistare la proprietà di una costruzione realizzata su un terreno appartenente ad altri.
È un istituto particolarmente rilevante quando si verifica una separazione tra la proprietà del suolo e quella del fabbricato. In questi casi, infatti, il proprietario del terreno non coincide necessariamente con il proprietario della costruzione.
Un caso interessante riguarda le baite alpine costruite su terreno comunale, rispetto alle quali il Tribunale di Torino si è pronunciato riconoscendo il diritto di proprietà superficiaria in capo agli utilizzatori dei fabbricati rurali.
Baite alpine e terreno comunale
La vicenda riguardava alcune baite situate su alpeggi ricadenti nel territorio di un Comune.
Gli utilizzatori dei fabbricati chiedevano che venisse accertato il loro diritto di superficie sulle baite, sostenendo che tale diritto derivasse da un regolamento comunale dedicato all’utilizzo e al trasferimento dei diritti acquisiti sulle baite alpestri.
Secondo la loro prospettazione, il regolamento comunale distingueva chiaramente tra la proprietà del terreno, che restava in capo al Comune, e la proprietà delle strutture costituenti le baite, attribuita ai soggetti iscritti in appositi elenchi comunali.
Il Comune, invece, contestava l’esistenza del diritto di superficie e sosteneva che il regolamento non avesse costituito alcun diritto reale in favore dei privati.
Che cosa prevede il diritto di superficie
Ai sensi dell’articolo 952 del Codice Civile, il diritto di superficie consente di fare e mantenere una costruzione sopra il suolo altrui, oppure di acquistare la proprietà di una costruzione già esistente separatamente dalla proprietà del suolo.
Si tratta quindi di una deroga al principio dell’accessione, secondo cui ciò che è costruito sul suolo appartiene normalmente al proprietario del terreno.
Nel caso esaminato, il punto centrale era capire se il regolamento comunale potesse essere considerato un atto idoneo a riconoscere o costituire un diritto di superficie sulle baite.
Il ruolo del regolamento comunale
Il Tribunale ha valorizzato il contenuto del regolamento comunale, nel quale era previsto che le strutture delle baite fossero di proprietà degli aventi diritto iscritti negli appositi elenchi, mentre il terreno sul quale insistevano le costruzioni restava di esclusiva proprietà comunale.
Secondo il Tribunale, tale previsione era compatibile con lo schema del diritto di superficie, perché realizzava una separazione tra la proprietà del suolo e quella del fabbricato.
Gli aventi diritto erano individuati attraverso appositi elenchi tenuti dal Comune, riconducibili al cosiddetto Catasto Baracche Alpestri.
Pagamento periodico del corrispettivo
Un altro aspetto rilevante riguardava il pagamento di un corrispettivo periodico in favore del Comune.
Il Tribunale ha ritenuto che tale pagamento non fosse incompatibile con il diritto di superficie.
Non vi è infatti una differenza sostanziale, sotto questo profilo, tra il caso in cui il corrispettivo venga pagato in un’unica soluzione al momento della costituzione del diritto e il caso in cui venga versato periodicamente.
Anzi, secondo la decisione, il pagamento periodico può risultare coerente con la natura del diritto riconosciuto, soprattutto quando esso si presenta come diritto stabile o destinato a durare nel tempo.
La decisione del Tribunale di Torino
Il Tribunale di Torino ha quindi riconosciuto in capo agli utilizzatori delle baite la titolarità del diritto di proprietà superficiaria sui fabbricati.
La decisione si fonda, in particolare, sull’interpretazione del regolamento comunale, sulla distinzione tra proprietà del terreno e proprietà delle costruzioni, nonché sulla condotta tenuta nel tempo dall’amministrazione comunale.
Il giudice ha ritenuto che il riconoscimento del diritto fosse coerente anche con il principio di buon andamento e imparzialità della pubblica amministrazione, soprattutto alla luce di precedenti riconoscimenti effettuati in favore di altri soggetti in presenza di presupposti analoghi.
Perché il caso è rilevante
La vicenda è significativa perché riguarda un tema frequente nei territori montani: l’utilizzo di fabbricati rurali, baite o costruzioni insistenti su terreni appartenenti a enti pubblici.
In simili situazioni, la qualificazione giuridica del rapporto può incidere in modo rilevante sui diritti degli utilizzatori, sulla possibilità di trasferire il bene, sulla manutenzione, sulla successione ereditaria e sulla valorizzazione del fabbricato.
Quando esistono regolamenti comunali, elenchi, autorizzazioni o atti amministrativi stratificati nel tempo, è necessario ricostruire con attenzione la natura del diritto vantato sul bene.
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